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ソウル東大門区里門洞一帯のマンション群=サムスン物産提供//ハンギョレ新聞社

　このところ、ソウルのマンション賃貸市場の供給不足が顕著になっている。伝貰（チョンセ：契約時に貸主に高額の保証金を預けることで、月々の賃貸料を払わない不動産賃貸方式）の需給指数は物件難が深刻だった2021年の水準に達しており、月払い賃貸住宅の供給も大きく悪化している。

　21日に韓国不動産院の「週刊マンション価格動向」調査を確認すると、6月第2週（6月15日現在）のソウルのマンション伝貰需給指数は122.5で、2021年2月第3週（122.8）以来約5年半ぶりの高水準を記録していた。

　伝貰需給指数は需要と供給の比率を点数化した数値で、100以上（最高値200）は貸し物件より借り手の方が多いことを意味し、100以下はその逆（最低値0）。2021年は、その前年の7月に施行された賃貸借2法（契約更新請求権、賃料上限制）の影響で新規の伝貰物件が減少し、伝貰の保証金が大幅に上がった時期だ。

　今年の週間の伝貰需給指数は3月第1週（103.2）以降、最近まで上昇が続き、同指数が大きく悪化した2020年下半期～2021年初頭の水準に達している。伝貰とともに月払い賃貸住宅の供給も悪化している。月単位で公表される月払い賃貸需給指数は、ソウルが先月114.8で対前月比5.1ポイント上昇。年初以降、月間上昇率はおおむね1ポイント前後だったが、5月は大幅に上昇した。

　賃貸住宅の供給が不足すると共に、賃貸料も急激に上昇している。韓国不動産院によると、今年5月までのソウルのマンションの伝貰保証金の累積上昇率は3.58％で昨年同時期（0.60％）の約6倍、月払い家賃の上昇率は3.37％で昨年同時期（0.78％）の約4.3倍。

　市場では、2022～2023年に着工した物件の減少が今になって新規入居物件不足につながっていることが、賃貸料の上昇を招いた主な要因とみられている。今年2月の韓国不動産院と不動産R114の発表によると、今年のソウルの集合住宅の入居数は2万7058世帯で、昨年の4万9973世帯（マンション、国土部による集計）からほぼ半減しており、来年には1万7197世帯へと急減する見通しだ。

　複数住宅所有者が今年5月9日の譲渡所得税の増税猶予の終了日までに保有住宅を売却したことが賃貸物件の減少につながったとの指摘があるが、これに対しては反論もある。李在明（イ・ジェミョン）大統領は先の就任1年の記者会見で、「複数住宅所有者が賃貸に出していた物件を売却したから伝貰物件が減る。しかし、住宅を所有していなかった人が住むために購入したのだから、伝貰需要もそれだけ減少する」と指摘している。

　ただし、伝貰の需要と供給のバランスが取れていれば李大統領の発言は正しいが、現在のように伝貰の供給が需要より不足している際には、「伝貰から売買への転換」は需給バランスをさらに悪化させるとの見方もある。例えば、ソウルで伝貰の供給が100件、需要が120件あり、供給に対する需要の比率が1.2であった時、供給が50件、需要が50件減少すると供給は50件、需要は70件残るため、供給に対する需要の比率はむしろ1.4へと上昇してしまう。

　KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産首席専門委員は、「最近のソウルのマンションの賃貸価格上昇は、新規入居物件が減少した一方で、新婚夫婦や新たに世帯を分離した人などによって賃貸需要が増加したことが主な要因」だとして、「このような状況で既存の賃貸が売買されるケースが加わり、需給バランスに負担がかかっているとみられる」と語った。