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南山から眺めたソウルのマンション群/聯合ニュース

　年初以降、株や債券を処分して調達された資金3兆7000億ウォンが住宅購入に使われていた。そのうち約65％に当たる2兆4000億ウォンはソウルの住宅購入に使われており、とりわけ江南（カンナム）3区（江南、瑞草、松坡）に資金が集中していた。「韓国総合株価指数（KOSPI）の過熱」が不動産市場へと波及するのではないかとの懸念が広がる中、政府の需要抑制対策が注目される。

　14日に国会国土交通委員会に所属するキム・ジョンヤン議員（国民の力）が国土交通部から提出を受けた資金調達計画書集計によると、今年1～4月の株および債券の売却代金のうち3兆7254億9400万ウォン（約3940億円）が住宅購入に投入されていた。住宅取得資金調達計画書は、住宅購入者が購入資金の出所を明らかにする書類。規制地域（投機過熱地区、調整対象地区）内のすべての住宅と、非規制地域で実取引価格が6億ウォン以上の住宅の売買契約を結ぶ際には、契約日から30日以内に管轄の地方自治体に提出しなければならない。

　1月～4月の資金調達計画書を確認すると、株や債券を売却して得た住宅購入資金の65.5％（2兆4396億3100万ウォン＝約2580億円）がソウルの住宅購入に投入されていた。資金流入額は多い順に江南区3706億9100万ウォン、松坡区3531億5100万ウォン、瑞草区2903億8200万ウォン。江南3区の住宅購入に使われた株や債券の売却資金（1兆142億2400万ウォン）は、ソウル25区全体の41.6％にのぼる。

　価格帯別に見ると、15億ウォン以上の高額住宅の購入に使われた株式や債券の売却代金の割合が大幅に上昇していた。この割合は2020年3.2％、2021年4.9％、2022年4.5％、2023年4.1％、2024年4.6％、2025年4.7％と5％以内の水準を保っていたが、今年は1～3月に9％台に跳ね上がり、4月には13.2％にまで上昇。KOSPIの急騰とローン制限などの措置が絡み合った現象だとみられる。

　不動産業界では、今後も国内株式市場の活性化とそれに伴う投資収益が住宅市場にさらに流入する可能性があるとみられている。ただし、政府の強力な不動産規制により、マンション価格が急騰する可能性は高くないとみられている。昨年の「10・15対策」により、ソウル全域と京畿道の12の地域が土地取引許可区域に指定されたことで、実際に居住するマンションの購入以外の投資・投機用購入（ギャップ投資）が遮断されたからだ。今年末までは入居者のいる1住宅および複数多住宅保有者の所有する住宅は、賃貸契約期間の満了日まで実居住が猶予される「ギャップ投資」が一時的に許可されているが、これは購入者が実居住を予約している住宅非保有者だったケースに厳しく制限されている。

　このような実需を中心とする住宅売買市場の再編は、最近のソウルのマンション売買価格の動向からも確認できる。韓国不動産院の統計によると、年初以降の江南3区のマンション売買価格の上昇率（6月8日現在）は江南区0.62％、瑞草区2.06％、松坡区3.01％で、同期間のソウルの平均上昇率（4.22％）を下回っている。