政府が4日、首都圏の住宅供給対策を発表した。公共遊休地の活用や建て替え規制の緩和などを通じて、ソウルに11万戸など、首都圏に計13万2000戸以上を新たに供給するというのが骨子だ。政府が予想を上回る大量の住宅をソウル都心に供給するという確実なシグナルを送った、というのが大方の評価だ。不動産税法の強化と共に供給拡大対策まで発表されただけに、これが住宅価格安定の一大転換点となることを期待する。
政府は今回の対策で「公共建て替え」方式を初めて取り入れた。ソウル都心の建て替え容積率を最大500％にまで引き上げるとともに、35階までとなっている高さ制限も解除して、最高50階までの高密度開発を容認することとした。ただし、建て替え組合は増えた容積率の50～70％を公共住宅用に提供するという安全装置を設けた。こうして確保した住宅を、無住宅者や若者などに対して公共賃貸や分譲として供給するというのだ。
政府は、駅周辺などのインフラが整っている場所に庶民向け住宅を供給するため、制限的な容積率の緩和を選択した。議論の的となっていたグリーンベルトは崩さず、公共機関の参加ではない一般の建て替えの容積率規制を維持したことは評価できる。公共建て替えは、組合の事業性と寄付採納量の間のバランス地点を見出すことがカギとみられる。
正義党と市民団体らは「建て替え緩和は投機需要の火に油を注ぐもの」と懸念を示している。政府はこれに留意すべきだ。事業成果と実効性にばかり執着して、建て替え組合の懐ばかりを肥やす格好にならないよう、公共開発の原則をぶれることなく維持しなければならない。
ソウル都心の容積率と高さ制限の緩和は約10年ぶりだ。ソウル市が追求してきた都市再生方式の変化は避けられないだけに、高密度開発による悪影響を防ぐ対策は必ず伴わなければならない。泰陵（テルン）ゴルフ場などの新規用地も同様に、従来のように民間に売却し、勝手に建築費を策定させないよう、開発利益の回収装置を設けるべきだ。
供給対策は、住宅を持たない庶民に恩恵が完全に行き届くことが重要だ。こうした点において、例えば分譲価格5億ウォン(約4440万円)のマンションなら、初期に1億ウォン(20％)だけ支払い、入居後20年かけて残りの持分を買い入れる方式の「持分積立型公共分譲」制度を導入したことは、現金余力が不足する30～40代の実需要者にマイホーム購入の機会を広げるという面で肯定的に評価できる。
国会は4日に本会議を開き、不動産関連の11の法案を一斉に可決した。高価・複数住宅所有者の不動産について、総合不動産税をはじめ、保有・譲渡・取得の過程で大幅に増税することを内容とするものだ。賃貸借法と不動産税法の改正に続き、住宅供給対策まで出たことで、政府の不動産対策は事実上一段落した。依然として住宅価格の不安が解消されない状況を政府は厳しく認識しなければならない。必要ならばいつでも強力かつ迅速な追加・補完対策を打ち出し、墜落した政策への信頼を回復するよう努力すべきだ。今回が最後だという覚悟で、市場の安定に最善を尽くさねばならないだろう。
訳D.K
