新年のソウル市内取引のうち9億ウォン超は12％
対策発表前の25％から比率急減
今週、江南4区の売買価格は0.01％上昇
9億ウォン以下は騰落混在、“風船効果”は微々
新年に入り、ソウル市内で取引申告された分譲マンションの90％が市価9億ウォン(約8500万円)以下と集計された。一方、融資規制が強化された9億ウォン超の高価マンションの取引量比率は「12・16住宅市場安定化策」発表直前に比べて“半分”の水準に減った。9億ウォン以下のマンションの実取引価格は地域により小幅上昇と下落が交錯しており、融資規制の余波で中低価格マンションに需要が集中し価格が上がるいわゆる“風船効果”はまだ微小と把握された。
16日、国土交通部の「実取引価格公開システム」資料によれば、新年初日から15日までソウルでは合計375件のマンション取引が申告された。住宅取引の申告期限が60日なので、1～15日の実際の契約全体を包括するものではないものの、年初の売買市場の流れを見ることができる基礎資料と言える。マンションの価格帯別取引量を見れば、6億ウォン(約5700万円)以下が234件(62.4％)、6億ウォン超9億ウォン以下が93件(24.8％)、9億ウォン超15億ウォン以下が33件(8.8％)、15億ウォン超が15件(4％)だった。
9億ウォン超の高価住宅の取引比率は12.2％で、これは昨年の「12・16対策」発表直前の15日間(12月1～15日)の取引比率(25.4％)に比べ“半分”に減った。このうち15億ウォン以上のマンションの比率も4％(15件)で、対策発表前(7.4％)の半分水準に減った。一方、融資規制が緩和された9億ウォン以下の取引の比率は87.2％で、対策発表前(74.6％)より増えた。こうした現象は、12・16対策の融資規制の影響と解釈できる。9億ウォン超15億ウォン以下の住宅は、9億ウォンを超える分に対する担保認定比率(LTV)が従来の40％から20％に縮小され、15億ウォン超の超高価住宅は融資が全面禁止されたためだ。
取引比率の変化とともに、売買価格帯別実取引価格も波打った。まず、融資が禁止された15億ウォン超マンションの実取引売買価格は、対策直前より1億ウォン以上下がる事例が続出した。瑞草区(ソチョグ)盤浦洞(パンポドン)の「レミアンファースティジ」専用面積59平方メートル型は、今月9日に21億9500万ウォン(22階)で取引されて、直前の頂点価格の23億5000万ウォン(26階、12月2日)より1億5500万ウォン下がった。江南区(カンナムグ)大峙洞(テチドン)の「大峙アイパーク」専用面積114平方メートル型は、今月2日に30億ウォン(10階)で取引されたが、これは直前取引価格の31億5000万ウォン(8階、12月11日)より1億5000万ウォン低い価格だ。
これに反して、9億ウォン以下のマンションは、売買価格が小幅上昇したところと下落したところが混在した。永登浦区(ヨンドンポク)新吉洞(シンギルトン)の「サムファンアパート」専用面積84平方メートル型は、今月4日に7億3000万ウォン(19階)で取引されて、直前の7億6800万ウォン(18階、12月5日)より3800万ウォン下がった。一方、恩平区(ウンピョング)仏光洞(プルクァンドン)の「仏光ロッテキャッスル」専用面積59平方メートル型は、今月9日に7億3000万ウォン(8階)で取引されて、直前の7億2000万ウォン(16階、12月6日)より1000万ウォン上がった。取引量が相対的に多かった6億ウォン以下のマンションの場合、住居価格が著しく上下したところは少なかった。城北区(ソンブクク)下月谷洞(ハウォルゴクトン)の「夢の森プルジオ」専用面積59平方メートル型の場合、今月4日に5億7000万ウォン(2階)で取引され、直前の5億8000万ウォン(4階、12月9日)に比べて1000万ウォン下がった。
政府は最近9億ウォン超の高価住宅に対する融資規制以後、相対的に規制が緩和された9億ウォン以下のマンション価格が上がる“風船効果”が現れた場合、規制対象の住宅価格をさらに低くすることもありうるとの意向を表わしている。実際、ソウルの江北(カンブク)圏と西南圏、一部の首都圏では家主が対策前より言い値を上げるなどの不安な様相も現れている。しかし、全般的に取引量が減り、ソウルの9億ウォン以下のマンションの実取引売買価格が乱調傾向を見せていることから“風船効果”はまだ微々たる水準ということが不動産業界の診断だ。NH投資証券のキム・ギュジョン不動産研究委員は「政府の追加対策予告で、需要者の傍観傾向は当分さらに深まる展望」としながら「ソウル・首都圏の住宅価格の動向は、引越しシーズンを控えて取引量が増えると予想される旧正月連休以後になればやや明確になるだろう」と見通した。
一方、韓国鑑定院がこの日発表した「週間マンション価格動向」によれば、13日調査基準でソウルのマンション売買価格は、一週間で0.04％上がり、先週(0.07％)に続き4週連続で上昇幅が鈍化した。江南4区(江南(カンナム)、瑞草(ソチョ)、松坡(ソンパ)、江東区(カンドング))のマンション価格上昇率が今週は0.01％で、先週(0.04％)より上げ幅が減り、中低価格マンションが集まっている東北圏(城東(ソンドン)・広津(クァンジン)・東大門(トンデムン)・中浪(チュンナン)・城北(ソンブク)・江北(カンブク)・道峰(トボン)・蘆原区(ノウォング))も上昇幅(0.07％ → 0.04％)が半分近くまで縮小した。
これに反して、水原(スウォン)・龍仁(ヨンイン)など一部の首都圏地域では上げ幅が急だった。最近、新盆唐(シンブンダン)線の路線延長予備妥当性調査通過など、交通好材料の影響を受けた水原市八達区(パルダルグ)(1.02％)、龍仁市水枝(スジ)区(0.59％)、器興区(キフング)(0.66％)などが代表的だ。調整候補地域であるこれらの地域は、ソウルなど投機過熱地区とは異なり、融資規制が緩和され3月から3億ウォン以上の住宅を購入する際に資金調達計画書を出さなければならないなどの規制を控えており、実需要者の他に“スキ間”を狙った外部の人の購入も大きく増えたと分析される。
訳J.S
