住居安定のために公共賃貸住宅 拡大
高額な貸切保証金融資 対象減らし
家賃所得控除は税額控除に転換
家計負債5%p減らすと言いながら
住宅担保融資は規制緩和 論難
政府の経済革新3ヶ年計画の中で、庶民支援政策は主に内需回復目標に重点を置き 消費余力を増やすということが骨子だ。 この中で最も目につくのは賃貸店舗の権利金保護制度導入方針だ。
賃貸店舗の権利金問題は、龍山惨事などこれまで多くの社会的葛藤と費用を誘発し、零細商人の営業権を脅かしてきた要因に選ばれてきたが、これに対する政府の初の改善対策が出てきた。 権利金は賃貸借契約とは別に設備、場所の利益、営業権など有形無形の利益と関連して賃借人どうしがやりとりする金員だが、賃貸借契約終了時に賃貸店舗の賃借人がこれを回収できないケースが多数発生し関連紛争が絶えなかった。 このため政府が今後は権利金の法的定義を導入し、権利金の実体を認めて権利金取引時に使われる標準契約書を用意するなど、権利金を陽性化する方針を打ち出したことには意味があるとみられる。
すべての賃借人に対抗力を付与し、賃貸人が変わっても5年の更新期間保証が受けられずに権利金の回収機会を喪失することがないよう保護することにした点がまず目を引く。 現行の店舗賃貸借保護法は、店舗賃借人に5年間の契約更新請求権を保障しているが、中間で賃貸人(建物オーナー)が変わる時には地域別に一定の換算保証金(保証金+賃貸料×100)基準(ソウル4億ウォン)以下で賃借人にのみ対抗力を付与している。 したがって新しい賃貸人に対する対抗力のない賃借人は、権利金を回収できずに追い出される危険に常に露出していた。 政府は来月から委託研究と公聴会を経て権利金保護のための立法化に乗り出す方針だが、これに先立って民主党も建物オーナーの権利金略奪を防止するための‘賃貸店舗権利金保護特別法’を国会に発議してある状態だ。
借家市場安定のための賃貸市場先進化対策も推進される。 リッツ(不動産投資会社)等、民間資本を活用した公共賃貸建設方式が導入され、民間賃貸事業者に対する税制・金融支援が強化される。住宅保証金の融資支援対象を低くして、いわゆる‘高額住宅貸し切り’の拡散を抑制する一方で、家賃所得控除を大幅税額控除に切り替える方式で家賃賃借人の住居費負担を減らすことにした。
政府はまた、家計負債調節のために住宅担保貸出比率(LTV)と総負債償還比率(DTI)規制にも手を付ける計画だ。 住宅担保貸出比率と総負債償還比率は地域により50～70%が適用されている。 しかし両規制を緩和することは、典型的な‘金を借りて家を買え’という意味に受け止められ、家計負債管理という政策目標と衝突する可能性が高い。 企画財政部の高位関係者は「規制に対して合理的に検討してみる段階から始める」としながら「方向性を予め定めず、市場条件などを勘案して改善策を議論するという趣旨」と話した。
政府の庶民対策の内、賃貸店舗権利金保護については肯定的な評価が出ているが、家計負債や不動産市場関連対策は弊害を憂慮する声が強い。 アン・ジンゴル参与連帯共同事務局長は「遅きに失したとは言え、賃貸店舗の権利金を保護するという政府方針を歓迎するが、法制化の内容が重要だ。 店舗賃貸借は5年ではなく10～20年の長期契約を保障し、再開発事業などで店舗が撤去される時には現実的な営業補償費の支給、代替店舗支援策などが盛り込まれなければならない」と話した。 チョン・ソンイン弘益(ホンイク)大教授(経済学)は「観光産業活性化や住宅担保貸出規制合理化は、不動産市場に火をつけようという話」として「どうして家計負債を管理して住居費を下げるということなのか訳の分からない対策を出した」と話した。
チェ・ジョンフン、ノ・ヒョンウン記者 cjhoon＠hani.co.kr
訳J.S(1747字)
