原文入力:2011-01-30午後08:48:30(2015字)
引越シーズン迎え価格さらに騰がる模様
ＤＴＩ緩和措置 3月末 満了
延長有無により住居価格 動揺
借家人権利強化法 推進
金利変動・くつろぎの里住宅も変数
チェ・ジョンフン記者
←旧正月以後 住宅市場 主要変数
旧正月以後、不動産市場の展望
旧正月以後 不動産市場がどうなるかに関心が集まっている。通常、旧正月連休は家族と知人が集まる中で、住宅準備などに対する意思決定がなされ、以後の本格的な引越シーズンが始まるという点で一年の不動産市場の流れが左右される時期だ。
30日、不動産業界の分析を総合すれば、全国の貸切保証金は1月から大幅な騰勢で出発し、今回の旧正月連休が終わった後にも地域別温度差はあるだろうが上昇勢が続く展望だ。また売買価格は新年に入り横ばい相場が続く中で、3月以後の総負債償還比率(DTI)緩和措置延長有無など政府政策により影響を受けるものと予想される。
■住宅市場の各種指標は不安
国民銀行の調査によれば、全国貸切保証金は去る1月3日以後 24日まで3週連続0.4%の週間上昇率を記録した。また、全国の仲介業者の中で該当地域の貸し切り物量が需要に比べ不足していると答えた比率を意味する ‘貸し切り供給不足程度’ は24日現在で85.5%であり、昨年12月20日以後 5週連続増加傾向を続けた。
特に憂慮される現象は、最近になって庶民層密集地域であるソウル、江北の貸し切り難が深刻化しているということだ。 ソウル、江北14区の貸切保証金は、1月3日以後24日まで3週連続0.5%の高い上昇率を示した。これは同期間のソウル 江南11区の貸切保証金上昇率が0.6%→0.5%→0.4%と小幅鈍化していることとは対照的な現象だ。 政府の ‘1・13借家対策’ 発表が出されたが、以後2週間はむしろ庶民が多く居住する地域の貸切保証金が他の地域より大幅に上がったということだ。
貸切保証金上昇の影響で未分譲アパート数も減っている。 国土海洋部が集計した去る12月末現在の全国未分譲住宅は8万8706世帯であり、前月対比5833世帯(6.2%)減るなど7ヶ月連続減少傾向を示した。 これは2007年7月(9万658世帯) に9万世帯を突破して以来、41ヶ月ぶりの8万世帯台への減少だ。 ソウル地域は一ヶ月で2842世帯から2729世帯へ4%減った。
■住宅価格に影響を及ぼす変数は?
市場専門家たちは正月以後にも貸し切り市場不安が完全に解消されることは難しいと見通している。 引越シーズンをむかえ新婚夫婦需要と再契約需要は増える展望である反面、短期的に貸し切り物量供給を増やすめぼしい解決策はないためだ。 韓国土地住宅公社と地方公社などが2月から早期供給することにした分譲・貸し切り賃貸住宅2万6000世帯の場合、既存住宅を買いとったり借りて低所得層に安く供給するというだけで、貸し切り市場での物量純増効果を持つ新規供給ではないという点で限界があると指摘される。
旧正月以後、住宅市場を動かす最も大きな変数としては3月末まで一時的に適用される総負債償還比率(DTI)緩和措置の延長有無と金利引き上げのような金融政策が挙げられる。 キム・ギュジョン不動産114本部長は「総負債償還比率一時的緩和措置が予定通り3月末で終了すれば、最近少しずつ広がっている住居価格上昇期待心理がまた冷えるだろう」 としつつ「金利を追加引き上げする場合にも購買需要の減少につながるだろう」 と見通した。
野党圏が推進している借家賃借人契約更新請求権立法化の有無も変数だ。現在、法的に2年となっている借家契約期間が満了する時、賃借人が希望すれば、一回に限り契約期間を延長することができるようにし、この場合に限っては貸切保証金や家賃の引き上げ率を適正な水準に制限しようということが立法趣旨だ。しかし、賃借人に1回の契約更新請求権ができても、去る2009年の貸切保証金が安い当時に契約し今年満了を控えた賃借人に適用できるか否かは不透明だ。
その他に、首都圏3次くつろぎの里住宅光明始興地区の事前予約可否も首都圏住宅市場の変数になりそうだ。 くつろぎの里住宅6万6000世帯が建てられる新都市級の光明始興地区が4～5月頃にソウル養源と河南甘一など4次くつろぎの里地区とともに大量供給される場合、住居価格安定効果が相当にあるものと見られる。 政府は市場状況を見守り光明始興の供給時期を調整するという方針だ。
チェ・ジョンフン記者 cjhoon＠hani.co.kr
原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/461389.html 訳J.S
