原文入力:2009-08-28午後02:18:06
“不動産費用が狂った”寝て起きればピョンと跳ね上がる
今年のソウル入居物量 3万1千世帯
過去10年平均値の57%に過ぎない
チェ・ジョンフン記者
■供給物量が豊かだって? 秋の引越しシーズンに入り込むソウル・首都圏の貸し切り市場が揺れ動いている。去る上半期、ソウル 江南圏で触発された貸し切り物量不足と価格上昇余波が首都圏一帯までドミノのように広がっている。
ついに政府は去る23日‘貸し切り市場安定対策’を打ち出し鎮火に出た。しかし、政府が対策を発表した市場診断はあまりに楽観的だ。ソウル地域の貸し切り保証金価格上昇は昨年ソウル 江南の大規模入居余波で急落した価格が回復している側面が大きいと主張している。一種の‘正常化’過程というものだ。これに対して市場ではそのように判断する根拠が不十分で、貸し切り保証金価格上昇を呼び起こした原因は複合的だが更に存在すると見ている。
先ず供給物量に対する診断からして論議の的になっている。政府は今年ソウル地域で3万1000世帯が入居する予定であり、最近3年間の平均入居物量(3万6000世帯)に比べ多少少ない水準だと把握している。しかし、期間を去る10年間に延ばせば、年平均入居物量は5万2739世帯で、今年はこれの57%に過ぎない水準だ。来年も新規入居物量が4万508世帯で去る10年間の年平均値より1万世帯以上少ない。最近ソウル全域に広がっている貸し切り保証金価格の上昇はこういう需給不均衡によるものだという分析が優勢だ。
政府は首都圏全体では例年より多くの入居物量が供給され、今年下半期には需給不均衡が解消されると見通した。今年の首都圏入居物量は15万世帯であり、最近3年間の平均入居物量13万2000世帯より多く、特に今年下半期に全体の60%である9万1000世帯が集中入居するということだ。政府は交通網拡充でソウルと京畿地域が同一生活圏として拡大していてソウルで不足した貸し切り物量の一部は下半期に京畿圏で消化が可能だと診断する。
これに対して貸し切り需要の地域間移動が未だ活発でない現実を考慮しなければならないという指摘が出ている。例えば板橋新都市に下半期1万7000世帯が入居するが、ソウルに住んでいてそちらに貸し切りを求めて移住する世帯は少数に止まるということだ。キム・キュジョン不動産114部長は「上半期の板橋新都市入居物量は盆唐と龍仁の貸し切り保証金価格に影響を与えただけで、ソウル 江南圏とは別個の市場を形成した」として「交通と学校,便宜施設など板橋の基盤施設がきちんと取りそろってこそソウル圏の貸し切り需要層を吸収できるだろう」と話した。
低金利貸し出しで住宅購入急増
利子負担のために月払い家賃への転換多い
■低金利も貸し切り物件難に一役
政府は再開発・再建築にともなうソウル地域の住宅滅失(撤去)世帯を上半期に8000世帯程度と推定し、再開発・再建築の拡大を貸し切り物件難の直接的原因ではないと見ている。今回の対策に再開発・再建築移住需要に対する対策が含まれなかった所以だ。だがパク・ウォンガプ スピードバンク不動産研究所長は「政府が滅失される住宅の現況と撤去予定の住宅数を正確に先制的に把握できていないのは問題」として「再開発・再建築にともなう移住需要を常時点検するためのシステムを構築する必要がある」と指摘する。
昨年のグローバル金融危機以後、継続している低金利も貸し切り物件難を加重させた背景に挙げられる。去る6～7月住宅担保貸し出しの純増額が前月より大幅に1兆ウォン以上増えたことは、それだけ住宅投資需要が急増したということを意味する。この中には貸し出しを受け家を買い、利子を負担するために月払い賃貸に出す事例も含まれている。市場で月払い賃貸物件の増加により反対に貸し切り物量在庫が減り、価格上昇圧力として作用したという分析が出ている。
小型住宅の供給不足も貸し切り物件難の要因に挙げられる。交通便が良い都心で新婚夫婦,1人世帯など小型住宅の貸し切り需要は増えているが供給は非常にタイトなためだ。政府は今年に入り1～2人世帯のための‘都市型生活住宅’を導入したが、初年度から頻繁な制度変更によりまだただの一戸も供給されずにいる実情だ。政府は最近、都市型生活住宅の駐車場要件を大幅緩和することにして年末に施行する方針だ。民間業界は新制度に合わせて都市型生活住宅供給を推進しているが、その間は従来の1～2人世帯用多世帯・多家口住宅の供給は大きく減っている。
チェ・ジョンフン記者cjhoon＠hani.co.kr
原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/373562.html 訳J.S
