原文入力:2009-04-15午後11:11:01
低金利に資金あふれて…再建築に資金流入 似た形
マイナス成長・未分譲物量 3倍など条件は違う
未だ言い値上昇…専門家たち ‘ボックス圏’ 予想
チェ・ジョンフン記者
←ソウル江南区,大峙洞,銀馬アパート商店街の不動産仲介業者周辺で15日午後、住民たちが話している。最近江南3区の住居価格が激しい騰勢を示し、不動産仲介業者に出されていた売り物がほとんど消えている。 キム・ギョンホ記者jijae＠hani.co.kr
今年の住宅市場は2006年当時とそっくり?
最近ソウル 江南で始まった住宅価格上昇勢が、いわゆる ‘バブルセブン’ 地域に広がる兆しを見せている。投機的需要が加勢し過熱様相をかもした2006年の市場状況と似た形で展開するのではないかという憂慮まで出てきている。最近の状況だけ見れば背景は実際に似ている。低金利基調が維持される中で、市中にあふれるあまりに多くの自由な資金が住宅市場に集まる様相をいう。
ところが今年はマイナス成長が予想される上に、未分譲住宅が2006年に比べれば３倍に達するなど基礎的な需給条件は明確に違う。大部分の専門家たちが最近の江南発住宅価格上昇が首都圏全体には広がり得ず、‘瞬間的上昇勢’ で終わると見る所以だ。
■似た条件、似た流れ
2006年と今年上半期の金融市場条件が似ている。当時も流動性市場勢が広がって、株価と江南再建築住居価格が共に上昇した。金利は更に低くなった。現在市中金利は2006年より1%ポイント程度さらに低くなり銀行圏貸出金利が4%台だ。
資産市場バブルの燃料の役割をする不動資金が豊富に蓄積されていることも似た形だ。短期待機性資金の ‘停留場’ の役割をするマネーマーケットファンド(MMF)資金が去る14日に123兆4375億ウォンで金融危機前の昨年9月1日(74兆8708億ウォン)に比べ48兆5667億ウォン増えた。
住宅価格が上がる経路も似ている。今年も2006年のように江南圏再建築団地で住宅価格急騰傾向が始まった。最近ソウル,開浦洞一帯のアパート価格は42㎡型が8億ウォンの値をつけ、2006年末頂点の90%台まで回復した。蚕室第2ロッテワールド建設の影響で、蚕室住公5団地112㎡型売買価は昨年末の8億ウォンより3億ウォン近く上がった11億ウォンに達した。2006年当時には狎鴎亭・開浦・大峙洞など江南圏再建築団地のアパート価格が急騰した後、木洞と盆唐,龍仁などの地を経て、下半期からソウル全域に上昇勢が波及した。
■基礎条件は違う…制限的 予想
視野を広げれば2006年と今年の間には異なる点も多い。先に江南再建築をはじめとする ‘バブルセブン’ アパート価格上昇の破壊力が当時ほど大きくない。最近江南圏住宅市場は取引が後押しされずにいる。大部分が規制緩和期待感に寄り添った言い値の上昇だ。去る2月ソウル地域のアパート取引量は6361件で、昨年12月(4728件)に比べては増えたものの、2006年当時の月平均1万5965件の半分にも至らない。また江南住居価格だけが単独で上がっていることも限界だ。慶釜軸にある ‘バブルセブン’ の盆唐と龍仁の場合は先週の売買価変動率が各々0.03%. 0.05%であり横這い水準だ。
その上、江南の他に江北地域住居価格がすでに大きく上がっているという点も2006年とは異なる条件だ。2006年には10月恩平ニュータウン高分譲価格論難と政府の唐突なコムダン新都市発表にともなう供給不安が重なり江北圏住居価格まで急騰した経緯がある。今はソウル市内にも長期未分譲アパートが散在しているほどの供給超過状況だ。
根本的な差は経済条件だ。2006年には経済成長率が5.2%だったが今年は外国為替危機以後初めてマイナス成長を記録すると予想されている。家計所得が増えない限り、現在の住宅価格水準で需要超過現象が広がる可能性は希薄だ。もしさらに上がるならば深刻なバブルだ。
キム・キュジョン不動産114部長は「江南発の再建築住宅価格上昇が他の地域にまで広がる契機は別にない」として「江南圏だけ見てもボックス圏での動きとなる可能性が高い」と話した。パク・ウォンガプ スピードバンク副社長も「低金利で市中流動資金が集まった江南市場が最近‘興奮状態’示しているが長続きする状況ではない」と診断した。
政府は江南住宅価格の動きに神経を尖らせている。国土海洋部関係者は「最近の江南住宅価格上昇は局地的現象として見ているが、市場を鋭意注視している」として「江南3区の投機地域解除可否は市場状況を見守って慎重にアプローチする」と話した。
チェ・ジョンフン記者cjhoon＠hani.co.kr
原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/349952.html 訳J.S
