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//ハンギョレ新聞社

　ソウルの上位20％と下位20％のマンション価格の差が史上最大の6倍を超え、「住宅価格の両極化」現象が深刻化している。これは昨年ソウル江南(カンナム)圏と「麻浦(マポ)・龍山(ヨンサン)・城東(ソンドン)区」などの超高価マンション価格が急騰したことによる結果であり、政府が「12・16住宅市場安定化対策」で断行した15億ウォン超過の高価マンションに対する住宅担保ローン禁止措置がこのような両極化の傾向に歯止めをかけることができるか注目される。

　18日、韓国鑑定院の住宅価格の統計によると、昨年1月(1月13日基準)のソウルのマンションの平均売買価格の5分位倍率は6.1で、2012年1月の初調査以来、最高値を記録した。5分位倍率は、上位20％(5分位)の売買価格の平均を下位20％(1分位)の売買価格の平均で割った数値で、高価住宅と低価住宅の住宅価格の格差を示す指標だ。倍率が高いほど上・下位の住宅価格の二極化が激しいという意味だ。

　ソウルの上・下位のマンション価格の格差の拡大は、昨年、時価15億～20億ウォン台の超高価マンションの価格が天井知らずの高騰傾向を示したことが主な背景だ。上位20％(5分位)マンションの平均売買価格は、昨年1月には16億1272万ウォン(1億4900万円)だったが、今年1月には18億1069万ウォン(1億6700万円)と1年で12.3％上昇した。一方、下位20％(1分位)のマンション価格は3億1294万ウォン(2900万円)から2億9715万ウォン(2700万円)へとむしろ5％下落した。ソウルのアパート価格の5分位倍率は、2012年1月の4.7から不動産景気の低迷期だった2015年1月の4.3まで下がった。2018年からこの格差が5倍を超え、昨年は年間5.1～5.3倍の水準を見せたが、今年に入って初めて6倍を突破した。このように最近、5分位倍率が急激に大きくなったのは、昨年9月から今年1月までの4カ月間、江南4区（江南・瑞草(ソチョ)・松坡(ソンパ)・江東(カンドン)区)のマンション価格が5.2％上がるなど、ソウルの超高価マンションの価格が短期間で急騰した影響が大きかったものと見られる。

　不動産業界では、政府が昨年「12・16対策」で時価15億ウォン超のマンションの住宅担保ローンを全面禁止した処置が、低価‐高価マンションの価格の両極化現象を緩和する上で影響を与えるかに注目している。国土交通部によると、ソウルの15億ウォン超のマンションの昨年12月第3週の売買価格の上昇率は0.4％だったが、先週は－0.13％を示し、昨年12月第5週以後、小幅の下落傾向をたどっている。15億ウォン超マンションのローン禁止の影響が現れているわけだ。NH投資証券のキム・ギュジョン不動産研究委員は「15億ウォン超マンションの価格が継続的に下がり、9億ウォン以下の中低価格マンションの価格が小幅に上がるか横ばい傾向になるならば、ソウルのマンション価格の両極化は多少緩和されるだろう」とし、「ただし、ローンが難しくなったために15億ウォン超の高価マンションの需要が一時的に減っただけで、売り物件があふれている状況ではないため、市場の推移をもう少し見守らなければならない」と話した。