原文入力:2009-08-24午後03:02:15
政府貸切市場 安定対策
政府 供給拡大 来年以後に効果…短期急騰には‘無対策’
移住需要 把握もできず…専門家“市場認識 安易”批判
チェ・ジョンフン記者
政府が貸切資金貸出と小型住宅供給拡大を骨格とした貸切市場安定対策を出したが、市場の反応がすっきりしない。政府も不動産費用を短期間に捉えることができる切れ味鋭い方案がないと認めている。住居価格は投機需要を抑制する規制策だけでも市場を冷却させる短期効果を出すことができるが、貸切市場の事情は根本的に違う。ひたすら実需要と供給物量の間の均衡点により価格が形成される特性を持っているためだ。
政府は短期対応策として貸切資金貸出拡大を出し、中長期的には賃貸用住宅として活用される住宅供給を増やし来年度以後の貸切市場不安に備えることにした。しかし、現実的な限界を認めても繰り返される貸切価格急騰により苦痛を味わっている無住宅庶民たちの住居安定のために、より根本的な対策を用意しようとする政策意志が不足しているのではないかという批判が出ている。再開発,再建築事業により一時に増える移住用貸切需要の分散のための考えがないという点も問題だと指摘される。
■“供給効果は来年以後に”
政府が供給を増やすことにした庶民用都市型生活住宅が実際に市場で供給の一つの軸を一手に引き受けられるかが注目されている。業界では制度変更により来年からは徐々に都市型生活住宅の実供給が増えると見ている。
国土部は今回、ワンルーム型(12～30㎡)は専用面積合計を基準として60㎡当たり1台,寄宿舎型(7～20㎡)は65㎡当たり1台の割合に駐車基準を緩和することにした。これに伴い専用12㎡ 20世帯,専用30㎡ 20世帯など計40世帯ワンルーム住宅を作ると仮定すれば、従来は全体で20台(世帯当り0.5台適用)の駐車空間を確保しなければならなかったが、今後は14台分の空間だけ作れば良い。それだけ土地活用度が高まり建築がはるかに容易になる。また団地型多世帯は世帯当り最大5000万ウォン,ワンルーム・寄宿舎型は最大2400万ウォンまで年利3～4%の国民住宅基金建設資金支援を受けられるのも事業性を高める要素として作用する展望だ。
業界では150世帯未満の小規模都市型生活住宅の場合、6ヶ月～1年余り程度の工事期間が必要とされるため、今年末に関連法改正後の実建築ブームが起きれば来年下半期から本格的に入居物量が出てくると期待している。ただし駐車施設が不足した小型住宅が雨後の筍のように建つ場合、都心住居環境が劣悪になりかねないという憂慮の声もある。
建設業界は政府のオフィステル暖房基準緩和方針により、駅前圏の商業地域や都心再開発事業地区などで今後オフィステル供給が増えると期待している。しかしオフィステル建築活性化にともなう実入居までは2～3年ほどが必要とされるという点で、直ちに貸切市場に及ぼす影響はない展望だ。
■“需要分散対策が後に続かなければ”
貸切資金貸出拡大は今年の秋の再契約を控えて住宅保証金の引上に応じなければならない立場に置かれた賃借人と、貸切資金が不足した新婚夫婦に一定の突破口を開く役割をするものと見られる。年所得3000万ウォン以下の無住宅者ならば、これら貸出を活用することができる。しかし、貸切資金貸出増加は家計のシワ寄せ要因にもなる。特に最近憂慮をもたらしている住宅担保貸出増加とかみ合わさって、家計不健全を拡大させる危険も同時に抱いているということだ。
専門家たちは今回の対策であらわれた政府の市場状況認識が楽観的に過ぎると指摘する。政府は最近の貸切価格上昇を一時的な現象だと見て、今年の下半期に首都圏入居物量が解かれればある程度安定すると自信を持っている。
これに対して不動産情報業者スピードバンクのパク・ウォンガプ所長は「今年3万世帯余り、来年に4万世帯余りが再開発によって撤去されるというソウル市住居環境諮問委員会の推定値が出ている」として「これにともなう需要が集まれば、ボトルネック現象が発生するはずなのに政府はこれを解決する対策を出していない」と話した。キム・ソンドク建設産業戦略研究所長も「ソウルに入居物量がない訳ではないのに貸切市場が揺れるのは、再開発と再建築にともなう一時的移住需要が多いため」として「京畿一帯の入居物量が増えるが、貸切需要者がソウルに固執すればソウルの貸切難は続くだろう」と話した。 チェ・ジョンフン記者cjhoon＠hani.co.kr
原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/372771.html 訳J.S
