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　住宅貸切物件難の余波で全国のアパート売買価格に対する貸切保証金価額比率が急騰し70%台に肉薄した。 不動産業界では貸切物件の物量が減り家賃貸し住宅が増える住宅賃貸市場の構造変化が貸切保証金価額率急上昇の原因と診断して、貸切保証金価額率の史上最高値更新が差し迫ったと見ている。

　4日、KB国民銀行の全国住宅価格動向調査を見れば、去る5月の全国アパート貸切保証金価額率は68.5%で、2002年5月(68.6%)以来12年ぶりの最高値を記録した。 外国為替危機以後、住居価格下落の余波で貸切保証金価額率が史上最高値だった2001年10月当時の69.5%に比べてもわずか0.9％差に狭まった。

　貸切保証金価額率が最も高いところは光州(クァンジュ)広域市南区(80.1%)で、全国で初めて80%を越えた。 首都圏ではほとんどの地域が60%台を越えた中で、水原(スウォン)(70.8%),軍浦(クンポ)(72.5%),安養(アンヤン)(70.4%),華城(ファソン)(72.5%),儀旺(ウィワン)(72.1%)等で70%を突破した。 ソウル アパートの貸切保証金価額率は63.8%で、2001年11月(64.4%)以来の最高値だ。

　全国のアパート貸切保証金価額率は今年に入って5ヶ月間で1.7％急騰した。 アパートの売買価額は今年に入って5月までに0.99%の上昇に終わったが、貸切保証金は2.31%(首都圏2.89%)跳ね上がったためだ。 住居価格はほとんど足踏みである一方で、貸切保証金だけが着実に上がったわけで、このまま行けば貸切保証金価額率が年内に史上最高値を更新する可能性が高いという観測だ。

　過去に貸切保証金価額率が高まる現象は住居価格の上昇圧力として作用したことが多かった。 住宅保証金と売買価額の差が減れば、借家人が住宅保証金を使って住宅を購入しやすくなるためだ。 すなわち住宅貸切需要が水が流れるように売買需要に転換されたわけだ。 実際、首都圏のアパート貸切保証金価額率が60%を越えた2000年2月から2002年9月の間、アパートの売買価額は39%も上がったことがある。 これによって再び貸切保証金価額率が下がり、首都圏の貸切保証金価額率は70%ラインを越えられなかった。

　今は住宅市場の条件が当時と大きく変わったということが不動産業界の診断だ。 低金利の流れが続く中で、住居価格の上昇期待感が崩れ、貸切物件が減る反面、家賃貸し住宅が急速に増える賃貸借市場の構造変化が起きているためだ。 これに伴い、光州広域市のように貸切保証金価額率が80%台に達するにも関わらず、依然として貸切保証金が強含みで売買価額は横ばい相場に留まる所が続出することになったということだ。 パク・ウォンガプ KB国民銀行不動産専門委員は「最近の貸切保証金価額率上昇は、住居価格が上がるという期待感が消え、貸切選好度が自家所有より飛び切り高いが、低金利の余波で家主が貸切住宅を家賃貸し住宅に回して、貸切物件が減っていることが主な原因」と話した。 過去には貸切保証金価額率が高まった後には売買需要が増え、反対に貸切需要が減って貸切保証金価額率の下落につながったが、今は貸切住宅物件が家賃貸し物件に変わって、このような連結の輪が切れたという意だ。

　専門家たちは貸切住宅物件難の中で、貸切保証金価額率が高いアパートに入居する借家人は、住宅保証金の保護に格別の注意を払わなければならないと指摘する。 住居価格が下落し、売買価格より貸切保証金が高い、俗称‘あき缶住宅’になれば、住宅保証金を全額返還を受けることが難しくなるためだ。 キム・ギュジョン ウリ投資証券不動産チーム長は「借家人は常に住宅が競売へ付される最悪の状況まで仮定しなければならない。 貸切保証金価額率が70%を越えれば、保証金の一部を家賃に回す方が安全だ」と話した。

チェ・ジョンフン記者 cjhoon＠hani.co.kr