hankyoreh

原文入力:2010-10-22午前09:28:08(1875字)
[日本バブル崩壊20年] 日本 不動産市場変化 診断
日本のバブル絶頂90年には8.5倍…現在のソウルよりも低い
首都圏 62.8㎡、12年間で6123万円→4003万円

チョン・ナムグ記者

←日本、東京青山で仕上げ工事中のマンションの姿。日本の不動産バブルが絶頂に達しちょうど20年が過ぎた現在、日本で不動産神話は完全にこわれた。<ハンギョレ>資料写真

昨年8月に結婚した山本(31)夫妻は新居として東京東北側の足立区の72.7㎡新築マンションを3590万円(約4億9500万ウォン)で用意した。前金を200万円だけ出し、貸出は年利3.8%の固定金利と年利0.975%の変動金利を半々に混ぜ、35年間、毎月11万円ずつ償還する条件だった。金利が上がれば負担が大きくなるが、その場は家賃を払うのとほとんど差がなかった。山本は「マンションの価値は時間が経てば下がるけれど、わが家はもう残っていないかも」と話した。

日本で家を買う人ならば、誰もが山本夫妻と似た計算をする。賃貸住宅に家賃を払うのと持ち家を買った後に借金を返していくことの内でどちらが有利なのかを問い詰めて選択するということだ。住宅に投資する人も同じだ。同じお金で他の所に投資した時より家賃収入がより多ければ家を買う。

時間が経つにつれ建築物は古くなりマンション価格は下がるので、住宅を買うことは無条件に儲かる商売ではない。日本首都圏の中古(建築年齢平均12.7年)マンション価格は、2008年現在 平均3300万円で新築マンションより1000万円以上安い。

日本の不動産バブルが絶頂に達し、ちょうど20年が過ぎた今、‘住居価格はひたすら騰る’という不動産神話は完全にこわれた。日本首都圏の新築マンション価格は1985年の平均2683万円(62.8㎡)から1990年には6123万円(65.6㎡)まで騰がった。しかしその後、12年間休むことなしに下がり2002年には4003万円まで墜落した。以後、上がり下がりはあるが、4000万円台を抜け出しはしない。

←韓国と日本のマンション比較

福田秋生 不動産経済研究所調査部門総括理事は 「日本の住宅市場が‘適正住居価格は家計年間所得の5倍’という‘社会的合意’水準に再び復帰したこと」と説明する。住居価格が年間所得の5倍程度であればこそ、家を買う人々が借金を返しながらも大きな無理なく生活を作り出すことができるというのがこうした常識の根拠だ。

不動産バブルが大きく起きた1980年代後半、一時こういう常識は崩れていた。三井不動産が首都圏新築マンション価格(面積70㎡で換算)を家計年間所得で割り家計所得-住居価格倍率(PIR)の推移を分析した結果によれば、1985年の4.5倍から不動産バブルが絶頂に達した1990年の8.5倍まで拡大した。バブルが消えた1995年以後にはこの指標が再び4～6倍水準に下がってきている。

韓国の場合、国民銀行が今年6月を基準として調査した結果によれば、ソウル地域のマンション価格を5階層に分けた時、中間にあるマンション価格(4億4646万ウォン)は中間所得階層の年間収入(3830万ウォン)の11.7倍として現れた。 ソウルのマンション価格は日本不動産バブルが最も激しかった時より家計にさらに負担になっている水準という話だ。

もちろん山本夫妻が買ったマンションは東京首都圏の新築マンションの中では相対的に安い方だった。2009年、首都圏新築マンション平均価格は4535万円(70.6㎡、㎡当たり64.2万円)だった。人気の高い都心住居地のマンションは7000万円を軽く越える。日本のマンション価格は2006年の景気回復と共に小幅上昇し、世界金融危機の後に再び下がった。今年8月の首都圏新築マンション価格は昨年より6%ほど下がった平均4400万円だ。東京地域の年間家計所得の6倍程だ。福田理事は「高いアパートが相対的にたくさん作られるようになったという意味」として「今は超低金利で貸し出し金償還負担が小さく大丈夫だが、利子負担が大きくなれば家計が耐えられなくなるだろう」と見通した。 東京/チョン・ナムグ特派員 jeje＠hani.co.kr

原文: https://www.hani.co.kr/arti/international/japan/444991.html 訳J.S