原文入力:2009-01-28午後11:56:12
莫大な開発利益 分け合って食べる現行枠組みでは限界
公共が初めから管理…開発利益を還元しなければ
ソン・デイン キム・グァンス経済研究所副所長
‘龍山惨事’を契機にニュータウン事業および再開発・再建築事業制度改善のための意見が入り乱れている。循環再開発制の導入と賃貸住宅入居資格の緩和,再開発・再建築組合の初期資金支援,借家人などの補償現実化など、色々な方案が提示されている。だがこれら方案で各種の問題点を根本的に解消することは難しい。
現行再開発・再建築事業は推進過程で地主と家主,建設業者と投資家(または投機屋)たちが暴利と投機的利益を上げることを前提として事業が推進されている。1970年代の体系が備わった都市および住居環境整備法(都整法)等の関連法制度はこれを防止するのではなく、かえって行政的に後押しする構造だ。これら事業は公共事業であるのに公共財源不足を理由に一定の要件を充足すれば民間が組合を結成し開発利益を土台に事業を推進できるようにしている。
こういう現行制度の下では、事業過程で生じる莫大な開発利益が地主と家主,開発代行機関(土地公社,住公,各地方都市開発公社など),施行会社,設計士,施工者,投機勢力などに配分される。住宅供給過程で生じる莫大な開発利益というカルビを色々な集団が分けて齧って食べて、結局受恵者にならなければならない庶民にはやせこけた骨だけが残る格好だ。莫大な開発利益を少しでも多く占めようと行う餓鬼の争いから各種不正と暴力,事業地の地価および住居価格暴騰,組合員の高い分担金,低い原住民再定着率,画一的なアパート一辺倒の住宅供給,市場需要と関係ない中大型中心の供給,共同体の解体のような問題点が量産されるのだ。
公共機関が開発利益を全て吸収
分譲価格低くして都市基盤供給を
したがって莫大な開発利益を公共が吸収し住居価格を低くして十分な都市基盤インフラを供給する方式に切り替えるならば問題を根本的に解決することができる。現在の賃貸住宅や小型住宅建築と都市基盤施設設置を義務化するような開発利益還収方案では限界が明白だ。莫大な投機的開発利益が生じる事業を民間に預けておいて、その開発利益の一部を公共が取っていく方式であるためだ。これとは違い公共機関が初めから事業を企画・管理して事業過程で生じる開発利益を全て吸収し、これを安い分譲値段と十分な都市基盤施設設置で還元しなければならない。
宅地費が暴騰する前に強制収容を
現在各種住宅の分譲価格の中で宅地費は普通30～50%ほどを占め、直間接工事費が40～50%程度だ。二つの項目が住宅分譲価格のほとんど90%を占めているわけだ。だがこの二項目にはバブルがいっぱい詰まっている。まず宅地費を見よう。今は政府や地方自治体が開発計画を発表し投機勢力が飛び込み、地価を暴騰させた後で鑑定評価を通じて土地補償を行う。開発利益が地主と家主,足早に動いた投機屋らに入るほかはない。反面、政府が中長期的な都市計画の下に先買い入れ後開発に入るならば補償費はいくらでも減らすことができる。そのためには公共宅地開発事業のように政府や地方自治体が‘開発プレミアム’ができる前の価格で強制収容することができるようにしなければならない。これは英国や米国の一部の州でも施行されている。事業候補地の地主と家主の短期的反発がありえるが、安い住居価格と一層改善された住居空間,快適な都市基盤施設で補償を受け取るという点を認識することになれば十分に同意するはずだ。
競争入札で工事費バブルを取り払え
事業地受け入れが終われば住宅供給過程はこれを統合して管理する建設事業管理(Construction Management)会社などを競争入札を通じて選定して任せれば良い。事業地の撤去および宅地造成も管理会社が価格競争を通じて選定した民間土木業者が行う。競争入札を行い施工者を選定すれば建設業者らが各種不透明な費用を付けて暴利を貪る構造を遮断し建築費も半分以下に下げることができる。実際に米国や英国などでは公共住宅を含めて公共建設事業を専門建設事業管理会社やプロジェクト管理会社(Project Manager)等を通していくらでも行っている。こういう会社に任せて事業を進行するので建設公企業が肥大化する憂慮もない。このように再開発・再建築過程で発生する開発利益を公共が吸収して真の意味の‘半額アパート’を供給するならば先立って言及した相当数の問題を解決することができる。
もちろん革新的な制度変化が伴わなければならない。今国内では建設事業管理会社が責任監理と似た役割だけをしているが、外国のように建設工事全般を管理して工事全般に対して責任を負うようにしなければならない。また関連する土地補償,鑑定評価,監理制度,金融機関工事保証制度,下請け構造,建設業域制度など建設産業制度全般の革新も必要だ。もちろんこういう革新過程では相当数の建設業界など既得権構造の強力な反発があるだろう。だが執権勢力の強力な意志さえあればいくらでも可能な話だ。残念ながら現政権はこういう問題を解決する意志がないように見える。
今と同じ制度的枠組みの中で煮るなり焼いたりしてみても現行都市再生事業の問題点を解決する根本的解決法は出てき難い。今のような場合にこそ、与えられた枠組みの外で考えてこそ答が出てくる場合ということができる。
ソン・デイン キム・グァンス経済研究所副所長
