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ソウル市内のマンション集合地の様子/聯合ニュース

　基準金利引き上げの影響で、2019年以来3年ぶりに韓国で住宅価格が下落し、住宅売買取引量が急減した状態で今年が終わる。その中で来年の住宅市場の行方に関心が集まっている。不動産業界と市場では、来年も今年に続き、住宅価格はさらに下落するものと予想している。また、金利引き上げの勢いが落ちついた後は、実体経済全般を襲う景気低迷の暗雲が住宅市場の回復を妨げる要因に挙げられる。

　住宅産業研究院は、最近発表した報告書「2023年住宅市場見通し」で、来年の全国の一戸建てや4階建て以下の集合住宅の売買価格が前年末に比べて3.5%下落し、全国のマンション売買価格も5.0%下落すると見通した。地域別に見ると、一戸建てや4階建て以下の集合住宅の住宅売買価格はソウルで2.5%、首都圏で3.0%、地方で4.0%下落し、マンションの売買価格はソウルで4.0%、首都圏で4.5%、地方で5.5%下がると分析された。今年11月基準の全国の住宅価格変動率は－2.75%（韓国不動産院の統計）だが、来年の売買価格は今年よりもさらに下落する可能性が高いと予想されたということだ。

　市場では、今年は韓国銀行が基準金利を7回にわたって2.25ポイント引き上げたことで住宅市場が大きく揺れたが、来年は金利より景気低迷が重要な要因になると予想している。現在3.25%の基準金利は、来年上半期に1、2回上がった後、凍結される可能性もあるとみられている。しかし、来年の韓国の年間経済成長率の予想値は、外資系投資銀行9行の平均値が1.1%、韓国銀行が1.7%であり、成長の鈍化と景気低迷に警告灯が灯ったのが実情だ。KB国民銀行のパク・ウォンガプ首席不動産専門委員は「利上げラリーが終われば、市場で売り急ぎ物件は売れ、『住宅価格が底を打った』という心理的安堵感が広がるだろうが、その後迫る景気低迷が問題」だとして「高金利の台風が住宅市場にとって1次ショックだったとすれば、マイナス成長など景気低迷は2次ショックになりうる」と話した。

　不動産市場のハードランディングを防ぎ、内需景気の活性化のために政府が全面的に進めている不動産規制緩和も来年の住宅市場に影響を与えるものとみられる。しかし、ローンをめぐる規制緩和、保有税や取得税などの税率引き下げは、多住宅所有者や高価住宅所有者などの「金持ち減税」効果と階層間の二極化を煽るだけで、住宅市場の正常化を通じた庶民と中産層の住居の安定とは関連性が低いという批判の声があがっている。