hankyoreh

原文入力:2011-02-14午前09:05:47(2622字)
１０戸中７戸が‘空き家’
購入者ら売るために我慢
政府 住宅政策‘虚像’傍証

チョン・セラ記者

←ソウル、恩平区、津寛洞の恩平ニュータウン10団地アパートには、入居した世帯が殆どなく去る12日夕方8時20分頃、電気をつけた家はほとんど見られない。 パク・ジョンシク記者 anaki＠hani.co.kr

貸切大乱の中で借家人たちは借家探しが‘空の星をとること’ほど難しい実情だが、他方では華麗なアパート団地に灯の消えたおびただしい空き家が生じるという現象が起きている。借家需要の多い小型分譲住宅と賃貸住宅を度外視し中大型分譲住宅中心に大量供給したソウル市内ニュータウンの暗い陰だ。
昨年12月、恩平ニュータウン アパートに貸切で入居したカン・某(54・主婦・ソウル、津寛洞)氏は、今でも空き家だらけの幽霊町内の真中で暮らしている。カン氏は「引っ越してきて一ヶ月間は40余世帯の一棟に2～3戸だけに灯がついていた」とし「入居締め切りが過ぎた今も大型は完全にガランと空いているし、残りも10戸の中で少なければ2～3戸、多くても3～4戸だけに人が住んでいる」と話した。

カン氏が暮らす10団地は、昨年7～8月に分譲され12月～1月に入居を締め切ったが、依然として‘灯の消えたアパート’として残っている。実際、10戸の内2戸は未分譲で売れず、4戸は分譲を受けても分譲価格の80%である残金の納付を先送りし未入居状態で残っている。公式的な入居率は全体334世帯の内 128世帯が残金納付を終え38%だが、売買に便利なように留守にしている主人らもいて、実際の空き家は10戸の内 7戸を上回っている。

カン氏は「京畿道盆唐で貸切住宅に暮らしていたが、以前にも1億ウォン以上も貸切保証金が暴騰し坪数を減らして引っ越したことがある」として「今回また再び暴騰している貸切保証金と交通問題で恩平ニュータウンに引っ越したが、ここは貸切物件難にも拘らず空き家だらけであり、住宅政策が間違いだらけ」と嘆いた。

13日、ソウル市SH公社の資料によれば、昨年6月から今年1月の間に次々と入居を締め切った恩平ニュータウン3地区の分譲団地2748世帯の内、残金納付を終えた世帯は去る10日現在で1871世帯で公式的な未入居率は32%と把握された。残金を払っても空けてある家を考慮すれば実際の空き家はさらに多く10戸に3～4戸以上になる。

恩平ニュータウンは2008年の初入居以来、灯の消えたアパート大乱現象が続いている。住居価格上昇期に多住宅投機者などの需要を狙って作った専用面積101～167㎡(41～66坪型)中大型アパートが未分譲と未入居で空き家大乱の主役になった。実需要者よりは投機差益を狙う住宅需要者のための住宅を過度に多く作った需給不均衡の結果であり、分譲物量の半数以上を占めるこういう中大型アパートは分譲価格だけで5億～10億ウォン台に達する。

先月に続き今月も政府が貸切物件難対策を相次ぎ出しているものの、空き家が蔓延した恩平ニュータウンは依然として貸切/売り物件が尽きた状態だ。この地域の不動産公認仲介士は「恩平ニュータウン10団地、1万5000余世帯を合計して貸切物件が20戸内外」とし「それも4億～6億ウォンの住宅に対して2億～3億ウォンずつの融資が入っている物件が多い」と話した。現地不動産では貸切を探す人々に残金納付を先送りしている分譲権者に追加金(プレミアム)を上乗せして未登記売り物件を買うことを薦めていた。恩平ニュータウン中大型物件は2008年末、現政権の転売制限緩和により最初の分譲契約者が残金を払い入居登記だけ済ませればすぐにでも転売が可能になった。これに伴い、投機目的の契約者らは分譲価格の80%に達する残金納付を先送りしており、買収者が出れば買収者のお金で残金を払い入居登記と同時に所有権を引き渡す複登記方式で転売差益を実現することが可能だ。住宅売買景気さえ活性化すれば分譲価格の10～20%にあたる契約金・中途金だけを投資し数千万ウォンで億台の分譲権追加金を得ることができるわけだ。もちろん売買景気が活性化しなければ長期未入居に続く契約解約事態を招く恐れもある。

恩平ニュータウン空き家大乱の背景には売買景気の低迷で持ち家を売ることができず入居残金を払えない人々も一部いる。しかし政府が住居価格の上昇信号を送ることだけを待っている多住宅投機者らの‘我慢’が主因というのが不動産業界の評価だ。数億ウォンの無理な住宅担保貸し付けで残金を払った後、住居価格上昇信号を待ちながら我慢勝負をしたり、残金納付を先送りしている人々が空き家を増やしているわけだ。恩平だけでなく全国的には民間建設会社の未分譲物量も空き家増やしに一役買っている。

専門家たちは政府が貸切大乱を口実に住居価格浮揚に出ることは、投機勢力の住居価格踏ん張りを認める結果になるだけだと警告している。総負債償還比率(DTI)緩和延長などで現在も危険水準である不動産価格バブルを拡大するのではなく、住居価格の下降安定化を誘導し長期的に借家人の住居安定を目指す方式で問題を解決していくべきだという指摘だ。ソン・デイン キム・グァンス経済研究所副所長は政府の2・11貸切物件難追加対策が出てきた直後、ツイッターを通じ「政府が出した追加貸切物件難追加対策は多住宅投機者らに賃貸事業者に切り替える恩恵を与え、民間建設賃貸に税金と補助金の恩恵を与えるなど貸切物件難を口実に建設・不動産業界の嘆願を解消する対策」として「現在の貸切物件難は政府の住居価格支えから来る市場かく乱のためであり、住居価格バブルを市場原理に従い下げるようにすることが最も効果的な方法であり定石」と話した。カン・キガプ民主労働党議員も「借家人に直接恩恵となる借家契約更新請求権付与、引上げ率上限制と賃貸借登録制導入などを議論するワンポイント国会を早急に開かなければならない」と主張した。
チョン・セラ記者 seraj＠hani.co.kr

原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/463166.html 訳J.S