hankyoreh

原文入力:2010-09-14午後09:58:51(2556字)
貸切保証金 平均 4.9% 上昇…売買展望は依然として不確実
"年末までは様子眺め" 気流の中、貸切保証金貸出・公共賃貸など注目
家計負債 所得の40%越えないように‘生涯最初の住宅貸出’活用を

チェ・ジョンフン記者

←生涯最初の住宅購入資金貸出要約

京畿 龍仁市に住むキム・某(36)氏は、2ヶ月後に2年間の貸切契約が満了する専用面積109㎡アパートの保証金を1000万ウォン上げるという家主の通知を受け苦悶に陥っている。引っ越しの心配から抜け出すために最初から持家を準備しようという妻の意見が強いうえに、ちょうど政府の総負債償還比率(DTI)規制緩和で銀行圏貸出を受けることも難しくない条件になったためだ。共稼ぎでないキム氏は年所得が4000万ウォンを少し下回り、来年3月まで一時的に施行される生涯最初住宅資金貸出を申請することもできる条件だ。しかし今は家を買う時ではないとの周辺の人々の意見も侮れない。現在の住居価格が下がっていて今後さらに落ちる可能性が高い状況で、あえて貸出を受けて急いで家を準備する理由はないということだ。

■貸切保証金もまた急騰
下半期に入り貸切保証金の上昇勢が広がり、無住宅者たちの憂いがまた深まっている。国民銀行の調査によれば、全国平均貸切価格は今年だけで4.9%上昇した。これは売買価格上昇率1.0%の五倍だ。最近、秋の引越しシーズンに入りソウル・首都圏地域では貸切物件の品薄現象まで一部に現われている。不動産業界では現在の貸切市場の動きから見て、来る10～12月に貸切契約満了日が近づいた借家人の場合、住宅保証金を引き上げに応じるか、引っ越ししなければならない場合が少なくない展望だ。

貸切保証金が大きく騰がる中で売買価格対比貸切保証金の比率は高まった。先月、全国アパートの平均貸切率(売買価格対比貸切価格)は55.7%で、2006年10月(56.6%)以後46ヶ月ぶりに最高値に達した。ソウルは貸切価格比率が全国平均より大幅に低いところだが、その比率は昨年の30%台から今年は40%台に跳ね上がった。不動産情報提供業者ネチブマリョン(持家準備)情報社の調査によれば、先週のソウル アパート売買価格は3.3㎡当たり平均1701万ウォンであり、貸切保証金は701万ウォンで貸切保証金比率は41.2%を記録した。

不動産業界では当分‘貸切保証金強勢、売買価格弱勢’現象が続く可能性が高いと診断している。新婚夫婦など新たに借家を必要とする需要の他に、貸切期間が終わり売買需要に移るような階層も既存借家に留まり、市場を観望するケースが過去より増えたためだということだ。特に中小型住宅の貸切難は相対的にさらに深刻化する展望だ。パク・ウォンガプ スピードバンク副社長は「貸切需要は大部分が中小型に集まっているが、首都圏未分譲物量中 71.4%が大型であるので、小型借家は物量が不足している」と話した。

■自分の条件に合う対処法は?
専門家たちは、現在は無住宅者が不確かな住居価格展望に依存して住宅購入可否を生半可に判断するよりは、自身の所得と暮らし向きなどを考慮し適切に貸切難に対処する知恵が必要だと口をそろえる。家を‘買うか、やめるか’式のぴったり当てはまる正解はないということだ。

新婚だとか子供が幼い共稼ぎ夫婦など若年層世帯ならば、当分は持家がなくても貯蓄や株式などの金融資産投資比重を増やすことが望ましく見える。若い夫婦であるほど種を膨らませることに力を注ぎ不動産市場は当分見守っても問題ないということだ。不足した住宅保証金を急遽用意する時は、政府が支援する貸切資金貸出を利用することもできる。先の‘8・29不動産対策’により、借家人が金融機関から住宅金融信用保証基金の保証を受けて借りることができる貸切資金限度額が住宅保証金の80%(従来70%)と年間所得の3倍(従来2.5倍)の内、少ない方の金額まで可能になった。

相当期間にわたり安定的に居住できる公共賃貸住宅入居を狙うのも良い選択だ。ソウル市の長期貸切住宅(シフト)や韓国土地住宅公社が作る国民賃貸、分納型長期賃貸住宅などは住居費支出を減らしながら長期間にわたり引っ越しの心配をせずに暮らせることが長所だ。持家を急いで用意しなければならないという圧迫から抜け出すことができ、財産増殖も一層有利だ。キム・ギュジョン不動産114リサーチ本部長は「待機需要が多いソウル市小型長期貸切住宅は入居至難だが、11月頃には首都圏3次くつろぎの里地区で供給される賃貸住宅は無住宅新婚夫婦にも可能性が開かれている」と話した。

所得が増加し子供もいる無住宅世帯ならば、適正な範囲の住宅担保貸出を活用して持家準備に出てみるのも悪くなく見える。専用面積60㎡内外の部屋2～3個の小型住宅の場合、住居価格下落期にも相対的に価格下落幅が少ないうえ、子供の教育と住居生活の安定も考慮しなければならないためだ。ただし住宅担保貸出を受ける時は、利子と元金など毎月返す償還額が家計の月所得の40%を越えないようにすることが望ましいというのが専門家たちの指摘だ。すなわち世帯の総負債償還比率(DTI)を40%以内に維持しろとの意だ。特に夫婦合算年所得4000万ウォン以下の無住宅者ならば20年長期分割償還が可能ながら、事実上固定金利が適用される‘生涯最初住宅購入資金貸出’を利用してみる必要がある。しかしこの貸出も急ぐよりは今年末の不動産市場の動きを見守り、来年初めまでに決めても遅くないと見られる。

チェ・ジョンフン記者 cjhoon＠hani.co.kr

原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/439846.html 訳J.S