hankyoreh

原文入力:2012/07/10 21:05(2212字)

←最近の不動産市場沈滞余波で裁判所の競売に付されたが借家保証金を全額返せない‘あき缶住宅’が増えており、賃借人の格別の注意を要望する。 <ハンギョレ>資料写真

競売落札価 大幅下落で補償金を奪られる事例が続出
裁判所 競売返済順位は時間順
契約確定日時・転入届は必須
根抵当設定額・住宅保証金総額が
住居価格の70%を越えれば契約を避けるべき

　最近、不動産市場沈滞が続き住宅担保貸出を受けた家主が適時に元利金を返せずに金融圏など債権者から住宅を強制競売に付されるケースが多い。 このように裁判所の競売に付された住宅の中には、落札値格が大幅に下落し保証金を渡した賃借人が保証金の一部を失う事例も出てきている。 いわゆる‘あき缶住宅’が続出しているのだ。 専門家たちは住居価格は下落しながらも貸切保証金は上昇傾向を示す住宅市場沈滞期であるほど住宅賃借人も最悪の状況を考え保証金保護のための安全装置に関心を傾けなければならないと指摘している。

■家計貸出の多い住宅が爆弾

　京畿道(キョンギド)龍仁市(ヨンインシ)に居住するキム・某氏は借りて住んでいた家の裁判所競売を控えて、ややもすれば街頭に追い出されることになるという恐怖感で眠れない。 1年前に貸切保証金3000万ウォンが値上げされ再契約したキム氏の現在の保証金額は1億5000万ウォンだ。該当アパートには銀行の根抵当2億ウォンが第1順位で設定されている。 したがって万一、競売落札値格が3億5000万ウォン未満に落ちるならば、キム氏は保証金の一部を失うことになる。 該当アパートの裁判所鑑定価格は4億5000万ウォンだが、最近の不動産市場沈滞で万一、競売落札価格が鑑定価格の70%(3億1500万ウォン)まで下がれば、キム氏は保証金の内 1億1500万ウォンだけを裁判所から配当され、残りの3500万ウォンは失うことになるということだ。

　最近、裁判所競売に付された住宅の中には、このように賃借人の保証金返済順位が根抵当など1順位権利設定日より劣後順位にあるケースが増えている。 裁判所の競売情報専門企業‘不動産テイン’が2008年から今年1分期までの5年間、実際に競売が1回でも行われたアパートと連立・多世代物件15万2373ヶを分析した結果によれば、賃借人が存在する物件6万7458ヶの内、転入届日が根抵当などの設定日より遅い物件は全体物件の半数を越える3万4424ヶ(51%)と把握された。

　現行の住宅賃貸借保護法は対抗力を備えた賃借人は、裁判所競売時に根抵当など他の権利(物権)と同等に時間順で優先返済を受けられるようにしている。 したがって貸切住宅を契約しようとする賃借人は必ず登記簿謄本を通じてすでに設定されている根抵当など債務金額がいくらかを確認することが必須だ。 また、該当住民センターで賃貸借契約書確定日付確認を必ず居受け取り、同時に転入届を出しておかなければならない。 確定日付と転入届の内、遅い方の日付が賃借人が賃貸借保護法上の‘対抗力’を備えた日付として認められるためだ。

■競売参加が最後の非常口

　最近供給が増加している都市型生活住宅やオフィステル、多世帯などの小型住宅を借家として契約している賃借人は、小額賃借保証金の保護対象かも調べなければならない。 現在、ソウルの場合、7500万ウォンまでが保証金保護対象であり、競売の際に借家人に最優先で戻す最優先返済金額は2500万ウォンだ。 首都圏過密抑制圏域(ソウル除外)の場合、6500万ウォンに2200万ウォンだ。

　小額賃借保証金保護対象ならば先順位根抵当が設定されていても最優先的に保証金の返済を受けられるが、金額が少ないことに限界がある。 残りの保証金は賃借人が確定日付(転入届)を備えている場合、根抵当などと時間順で優先返済を争うことになる。 したがって小額賃借保証金保護対象であっても、やはり先順位根抵当設定額が高い住宅は借家契約を避けるのが良い。 専門家たちは最近の住居価格下落推移から見る時、先順位根抵当設定額と住宅保証金を合わせた金額が住宅価格の70%を越えれば危険水位に近いと見ている。

　前出のキム氏のようにすでに住宅貸切契約を結んでいる状況でトラブルが迫ってきた場合、対応する方法はないのだろうか? キム氏が万一、裁判所競売で保証金の一部を返してもらえなければ賃貸人の自動車や他の所有不動産などを差し押さえすることが最善だ。 しかし賃貸人が残った資産もなく破産した場合にはそれさえも難しくなり、その時は賃借人が直接競売に参加し住宅を安値で買いとる最後の方法を模索してみることが可能だ。 パク・サンオン ユーアンドアール コンサルティング代表は 「競売に飛び込んだ賃借人は最大限に低価格で落札を受けてこそ損失を挽回できるが、より高い入札価格を提示した第三者に奪われる確率が高いことが問題」として「専門家と相談して入札時点と価格を定めることが重要だ」と話した。

チェ・ジョンフン記者 cjhoon＠hani.co.kr

原文: https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/541955.html 訳J.S